Juros de financiamento imobiliário: entenda como funcionam.

Juros de financiamento imobiliário: entenda como funcionam.

Certamente, o mercado está em franca recuperação e as oportunidades são ótimas tanto para moradia quanto investimento. Mas condições estão atrativas, mas é preciso compreender como funcionam os juros de financiamento imobiliário para fazer um planejamento consciente. Então, veja agora tudo o que você precisa saber sobre o assunto.

O que são os juros de financiamento imobiliário

O pagamento a longo prazo é a forma mais fácil de comprar um imóvel, mas é preciso atenção aos juros de financiamento imobiliário. Afinal, eles representam o verdadeiro preço de qualquer empréstimo.

Os juros são a forma encontrada pelas instituições financeiras de lucrar em cima do dinheiro emprestado. Mas se o cliente pagasse apenas a amortização, os bancos teriam prejuízo por causa da inflação.

Há 3 tipos de juros:

Taxa nominal – É fixada por um ano e não sofre variações. É a taxa de juros propriamente dita e deve ser mencionada em todos os contratos, inclusive nas aplicações bancárias.

Taxa real – É a taxa de juros nominal corrigida pela inflação.

Taxa efetiva – Quando existe capitalização, é preciso converter a taxa nominal em efetiva. Ou seja, quando os juros são incorporados ao capital inicial, o valor a receber será maior do que o indicado pela taxa nominal.

Conheça a composição dos juros

Basicamente, os juros de financiamento imobiliário são compostos por dois fatores. O primeiro são custos envolvidos na operação, determinados pela origem dos recursos.

Os provenientes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) custam ao banco 3% ao ano mais a oscilação da TR (Taxa Referencial). Porém, os que vêm da poupança custam a TR mais 6,17% ao ano. Por isso, esses recursos não são os únicos, mas são os que apresentam as taxas mais baratas.

O segundo fator é o spread – a diferença entre os juros pagos ao credor e os cobrados dos mutuários. Basicamente, ele existe para cobrir despesas operacionais, entre elas as perdas por causa de clientes inadimplentes.

Juros e Selic, existe uma relação?

A Selic, que é a taxa referencial básica de juros do mercado financeiro, influencia os juros de financiamento imobiliário indiretamente.

Quando a Selic aumenta, o governo está aumentando a remuneração paga a seus credores. Isso faz com que os investidores migrem da poupança para os papéis públicos.

Como a poupança é o principal recurso do crédito imobiliário, a consequência é que ele fique mais caro, já que está mais escasso. Porém, quando a Selic cai, como agora, (6,5%), há menos disposição em emprestar ao governo.

Com isso, há mais recursos disponíveis para empréstimo, o que influencia na queda dos juros imobiliários.

Tempo de financiamento interfere na taxa de juros

O tempo de financiamento também interfere nos juros. Por isso, prazos muito longos podem colocar o consumidor em uma promoção às avessas. Alongar o prazo de financiamento pode quase triplicar a dívida, já que ficará mais tempo pagando juros.

O ideal é fazer simulações e ficar atento. Assim, ainda que o valor da parcela não varie tanto em prazos de 20, 25 ou 30 anos, o impacto final da dívida pode superar R$ 200 mil.

É possível negociar taxa de juros menor

De fato, é comum não concordar com as taxas de juros e negociar uma redução. Para isso, entretanto, é essencial ter poder de barganha.

Então, os principais trunfos do consumidor são uma boa renda que possa ser comprovada e um bom histórico de pagamentos em dia.

Por outro lado, o cliente também ganha bons argumentos pesquisando as melhores taxas do mercado entre a concorrência.

Taxas de juros dos principais bancos

Após a redução da taxa de juros de financiamento imobiliário da Caixa, em abril de 2018, os principais bancos mantiveram taxas mínimas bastante parecidas. Então, confira algumas delas para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Caixa Econômica Federal:

9% a.a. + TR (SFH);

10% a.a. + TR (SFI);

7,85% a.a. + TR (pró-cotista FGTS).

Banco do Brasil (não opera SFI):

9,24% a.a. + TR (SFH);

9% a.a. + TR (pró-cotista FGTS).

Itaú/Unibanco (não opera pró-cotista FGTS):

9% a.a. + TR (SFH);

9,5% a.a. + TR (SFI).

Bradesco (não opera pró-cotista FGTS):

9,3% a.a. + TR (SFH);

9,7% a.a. + TR (SFI).

Santander (não opera pró-cotista FGTS):

9,4% a.a. + TR (SFH);

9,9% a.a. + TR (SFI).

Por fim, com essas informações, fica muito mais fácil compreender, negociar e escolher a melhor taxa de juros de financiamento imobiliário para comprar a casa própria.

Quer saber mais, ficou alguma dúvida? Então, compartilhe conosco sua sugestão e continue acompanhando nossos posts! No nosso blog, tem muito mais. Confira!

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